Santiago de Compostela, 4 de diciembre de 2012. Alertado por la notoria situación en la que se encuentran numerosas familias en Galicia, afectadas por las ejecuciones hipotecarias y la pérdida de la vivienda habitual, el Valedor do Pobo inició una actuación de oficio sobre este problema social. Tras reunirse con asociaciones para la defensa de los derechos de las familias afectadas, tramitar quejas individuales, abrir consultas e investigaciones sobre asuntos urgentes, elaboró un conjunto de propuestas dirigido a los poderes públicos con el fin último de paliar este grave problema.

El derecho a la vivienda digna constituye un derecho constitucional que requiere de especial protección porque precisa la intervención de diversos agentes y de distintas medidas para darle satisfacción.

El Valedor do Pobo, desde su su creación, ha resuelto cientos de quejas relacionadas con el derecho a la vivienda; de hecho, una de sus áreas específicas de actuación lleva por rótulo Urbanismo y vivienda.

En los últimos meses, no obstante, el tema adquirió una intensidad diferente debido al grave problema de los desahucios, que traen como causa directa la situación de crisis que atravesamos. Los problemas que se generan para los afectados por los desalojos van mucho más allá de la pérdida de la vivienda habitual y familiar, puesto que además, en muchos casos, se está creando una situación de insolvencia a largo plazo y con ella, una casi inevitable exclusión social. Esta afecta la toda la familia, incluidos los menores.

El Valedor do Pobo, con todo, ha abierto una línea de actuación específica para afrontar esta lacra. Así las cosas, se encuentran en trámite un número creciente de quejas y consultas que buscan resolver las situaciones concretas que sufren los afectados que se dirigieron al alto comisionado parlamentario. Algunas gestiones ya dieron sus frutos y se tiene constancia de soluciones satisfactorias. De hecho alguna entidad ofreció su compromiso al Valedor de congelar todos los procesos de este tipo que se encuentran en marcha.

También se mantuvieron reuniones con asociaciones para la defensa de los derechos de las familias afectadas, a las que se les ofrece plena colaboración. En las próximas semanas el Valedor do Pobo en funciones, José Julio Fernández Rodríguez, llevará a cabo nuevas reuniones con ellas y con otras entidades que persiguen propósitos semejantes.

Actuar con urgencia y de modo decidido

El Valedor considera que, sin duda, estamos ante una emergencia derivada del núcleo básico del Estado Social, que debemos afrontar con toda la fuerza que nos da el principio de justicia material. Por ello el alto comisionado parlamentario acometió actuaciones de oficio para testimoniar y tratar el conjunto de los problemas que se manifiestan en relación con posibles ejecuciones hipotecarias lo con desahucios ya consumados.

El defensor de los gallegos promovió, por otra parte, iniciativas propias relativas a aspectos particulares, como la que persigue que no se cobre el impuesto de plusvalía a los afectados.

Otras defensorías y altos comisionados también están actuando en la misma dirección que el Valedor, con propuestas de soluciones adaptadas la grave situación social que se está produciendo.

Fruto de todas estas acciones, el Valedor do Pueblo, presenta hoy una serie de propuestas, que se reúnen a continuación, basadas en las actuaciones desarrolladas a propia iniciativa y en las quejas presentadas por particulares dirigidas a cubrir las necesidades de tres grupos de afectados: las personas con dificultades para aboar las cuotas hipotecarias, los afectados por procedimientos de desahucio y el grupo de población que ya se vio privada de su vivienda en tales procesos.

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PROPUESTAS DEL VALEDOR DO POBO SOBRE LA ACTUACIÓN DE OFICIO RELATIVA AL PROBLEMA SOCIAL DE LOS DESAHUCIOS DE VIVIENDAS HABITUALES.

En esta institución se inició una actuación de oficio, en aplicación del dispuesto en el artículo 16 de la Ley 6/1984, de 5 de junio, del Valedor do Pobo, como consecuencia de la notoria situación en la que se encuentran muchas personas en Galicia debido a las ejecuciones hipotecarias y la pérdida de la vivienda habitual de las familias.

Para eso se están realizando reuniones con asociaciones para la defensa de los derechos de las familias afectadas, a las que se ha ofrecido nuestra plena colaboración. En ellas se tratan el conjunto de los problemas que se manifiestan en relación con posibles ejecuciones hipotecarias o con desahucios ya consumados. Se llevaron a cabo nuevas reuniones con ellas y con otras entidades que tengan los mismos propósitos. También se recabaron análisis específicos y se evalúan las actuaciones de otras entidades e instituciones y sus propuestas y conclusiones.

Finalmente, se tiene especialmente en cuenta el trabajo desarrollado de las actuaciones (de oficio y la instancia de parte) que se conocen en la institución.

Consideración general. La necesidad de aplicar criterios de justicia material en el tratamiento de los deudores hipotecarios de buena fe.

En los años del boom inmobiliario se observa una actuación imprudente de muchas entidades de crédito en la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, en tanto que en numerosos casos se sobrevaloró la capacidad de endeudamiento de los adquirentes de vivienda, apoyándose en una bajada muy acentuada de los tipos de interés, y un alargamiento, hasta entonces inusual, de los plazos de amortización de los créditos hipotecarios.

Al mismo tiempo, y facilitado por el hecho de que las entidades tasadoras no eran independientes de la entidad financiera que concedía el crédito, asistimos en nuestro mercado inmobiliario a una sobrevaloración desmesurada en la tasación de las viviendas, lo que afectó inevitablemente al valor del solar originario, que se sostenía también en la concesión de créditos hipotecarios a los promotores. Este sobrecalentamiento del mercado condujo inexorablemente al estallido de la perniciosa burbuja inmobiliaria, lo que finalmente llevó a una crisis sin precedentes de nuestro sistema financiero.

Esta difícil situación fue evolucionando en paralelo con la gravedad de la actual crisis económica, de tal forma que el imparable aumento del desempleo desde los comienzos de la crisis determinó la incapacidad de muchos deudores hipotecarios para hacer frente a sus compromisos crediticios. Esta circunstancia contribuyó al empeoramiento de la crisis financiera y por lo tanto a una cada vez mayor restricción del crédito y a un mayor desempleo en amplios sectores de la población. Ello trajo consigo la necesidad de ayudas públicas para las entidades financieras, sobre todo las Cajas de Ahorro, con la consecuencia inevitable de la adopción de medidas de contención del déficit público, desembocando todo ello en un agravamiento de la situación de desempleo, lo que empeoró aún más la solvencia de muchos deudores hipotecarios.

Así las cosas, entendemos que las ayudas públicas a las entidades financieras, que tratan de evitar una quiebra del sistema con consecuencias demoledoras para nuestra economía, deben encontrar una justa correspondencia en otras medidas de defensa y apoyo de aquellos deudores hipotecarios que por no poder hacer frente a sus compromisos con las entidades financieras se pueden ver en muchos casos en grave peligro de exclusión social.

Situaciones en las que pueden encontrarse los deudores con dificultades de solvencia para el pago de las cuotas hipotecarias para la adquisición de su vivienda habitual.

Las situaciones en las que puede encontrarse una familia que pasa por dificultades para el pago de las cuotas de la hipoteca de su vivienda habitual son:

1.– En primer lugar, aquellas familias que por dificultades económicas sobrevenidas, especialmente por una situación de desempleo, no pueden afrontar puntualmente el pago de las cuotas hipotecarias, sin detraer los ingresos familiares que les permitan cubrir sus necesidades básicas, y que por lo tanto se encontrarían en inminente riesgo de impago.

2.– Familias que por las mismas circunstancias tengan su vivienda habitual pendiente de un procedimiento de ejecución hipotecaria, y por lo tanto estén a punto de enfrentarse a un desahucio.

3.-Familias que ya no disponen de su vivienda familiar o han sido desahuciadas.

Propuestas para resolver este grave problema social

Las respuestas deben matizarse en función de las situaciones descritas anteriormente, por lo que las propuestas que se reflejan a continuación se agrupan según esos criterios.

a) Con respecto a las familias del primer grupo deben articularse mecanismos adecuados para evitar que esa situación de insolvencia sobrevenida desemboque en el impago y una posible ejecución hipotecaria.

Ante las situaciones de sobreendeudamiento por las que pase una familia con riesgo de impago de cuotas hipotecarias tienen que fomentarse los procesos de renegociación de la deuda. Además, pueden potenciarse los servicios públicos y de interés social ya existentes, e incluso constituirse oficinas de información y asesoramiento en aquellos organismos de la Administración autonómica hacia los que se dirigen habitualmente las personas que tienen problemas de esta o similar naturaleza, como es el caso del Instituto Galego da Vivenda e Solo, y el Instituto Galego de Consumo.

Para estos procesos de renegociación de las deudas hipotecarias, y dado que tendrían carácter voluntario para las entidades financieras, los poderes públicos deberían propiciar acuerdos de carácter general con las mismas. Se trata de facilitar, en estos casos de insolvencia sobrevenida de un deudor hipotecario de buena fe, la aprobación de soluciones satisfatorias, como moratorias en el pago de las hipotecas, flexibilización de las cuotas y expulsión de las cláusulas abusivas del contrato y de las liquidaciones, especialmente los cobros de intereses moratorios desproporcionados, en especial en aquellas viviendas que disfrutaran de algún régimen de protección pública.

Con el objeto de facilitar estos procesos de renegociación de las hipotecas que afectan a familias en esta situación de insolvencia debería acometerse por las administraciones competentes la modificación de aquellas normas fiscales que puedan dificultar llegar a un acuerdo entre las dos partes.

En general, en relación con las familias que se encuentren en esta situación, y a la vista de que la vigente Ley concursal no ofrece una respuesta adecuada al problema de su endeudamiento, entendemos que podría regularse en el ámbito competencial correspondiente un procedimiento específico para las situaciones de insolvencia personal y familiar.

La dación en pago evita que el deudor mantenga una parte importante de la deuda hipotecaria y puede ser una solución justa para el problema de los hipotecados que no pueden devolver el crédito, pero la aplicación práctica del Real Decreto-Ley 6/2012 que regula esta posibilidad ha resultado claramente insuficiente, fundamentalmente por los requisitos de ingresos económicos de la unidad familiar, por lo que debiera estudiarse la conveniencia de ampliar el margen de posibles beneficios.

b) En lo que se refiere al grupo de familias que se encuentran pendientes de una ejecución hipotecaria que afecta a su vivienda habitual, y debido a su situación de insolvencia sobrevenida e impago de las cuotas hipotecarias, dhay que sugerir también propuestas específicas.

En relación con el acceso a la justicia gratuita para las personas afectadas por un procedimiento de ejecución hipotecaria, deberían flexibilizarse los requisitos actuales. Debe asegurarse una adecuada defensa jurídica, a pesar de las limitadas posibilidades de oposición en un procedimiento ejecutivo como éste, que puede desembocar en el desahucio.

Respecto a la normativa procesal que rige el sistema de subastas, debería facilitarse el acceso de postores a través de pujas electrónicas y de una mayor información a los posibles licitadores acerca del inmueble, y el establecimiento de otras alternativas distintas a la adjudicación de la vivienda en caso de que la subasta quede desierta. Se trataría de evitar desposeer definitivamente a la familia de una vivienda a través de una compensación inadecuada, y además aquella se quede con una elevada deuda con la entidad acreedora.

El Real Decreto-Ley 27/2012 establece la posibilidad de que una familia en situación especial de riesgo de exclusión y afectada por el posible desahucio de su vivienda habitual pueda suspenderla por un plazo de dos años. Esto constituye una respuesta satisfactoria al grave problema que se plantea a muchas familias; no obstante, otras que también se ven afectadas por graves situaciones no podrán cumplir los requisitos fijados en esta norma.

De este modo, este Decreto ley , aunque afronta en parte el daño social causado con los desahucios, sin embargo deja para el futuro la introducción de determinadas mejoras en la regulación de los créditos hipotecarios. Por ello, esperamos que haya en breve otras reformas normativas. Hay determinados aspectos negativos en la normativa actual que deberían abordarse cuanto antes, como la garantía de independencia de las entidades financieras y la responsabilidad de las sociedades de tasación, la moderación de los intereses moratorios, ahora excesivos, o la determinación y declaración de nulidad de las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios.

Por otro lado y como regla general, los jueces no ejercen  un control de oficio sobre estos aspectos relacionados con las cláusulas abusivas y los intereses moratorios.

c) Para el último grupo de familias a las que nos referíamos -aquellas que ya han perdido su vivienda habitual como consecuencia de un desahucio o por su entrega como dación en pago-, resulta necesario arbitrar los mecanismos para que tengan acceso a una vivienda mediante un alquiler que tenga muy presente la situación padecida, un alquiler social. Sería inadmisible la existencia de un amplísimo parque de viviendas vacías unido a la lacerante realidad de familias sin una vivienda digna y adecuada.

El Real Decreto-Ley 27/2012 encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas en propiedad de las entidades de crédito y destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que ya hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran las circunstancias personales, familiares y económicas previstas en él. Ese fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamientos con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

A ese fondo social de viviendas deberían poder acceder otras familias que hayan perdido su vivienda habitual como consecuencia de un desahucio, aunque no cumplan todos los requisitos establecidos en el Real-Decreto. Se trata de familias que han sido desahuciadas y que ni siquiera han conseguido la suspensión por dos años de esa medida tan traumática. En el momento en que se constituya el fondo social de viviendas deberían fijarse las condiciones económicas y familiares de acceso, pero que no tendrían porque ser las mismas que para la suspensión del desahucio.

El fondo social de viviendas podría nutrirse en una gran medida por aquellos inmuebles objeto de desahucio que hayan pasado a las entidades financieras intervenidas por la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Financiera (SAREB) -el «banco malo»-.

A modo de conclusión de estas propuestas

En la situación de crisis económica y social que padecemos se hace necesario proteger de forma especial los derechos constitucionales de las personas gravemente afectadas. Los deudores de buena fe perjudicados por la crisis y la posible o la ya consumada ejecución hipotecaria de su vivienda habitual deben ver especialmente garantizados sus derechos a de igualdad (art. 14), a la tutela judicial efectiva (art. 24), a la vivienda digna (art. 49), a la defensa del consumidor (art. 51) y a la defensa de la familia y los menores (art. 39).

Las entidades financieras tendrían que promover una adecuada ponderación de sus intereses con los derechos de los acreedores de buena fe afectados por situaciones de insolvencia sobrevenida que puedan verse privados de su vivienda habitual debido a la ejecución de la garantía hipotecaria. Con ello se propiciaría un necesario cambio en la imagen que la sociedad tiene del sistema financiero debido a su papel en el surgimiento y desarrollo de la actual crisis económica que padecemos.

Debería establecerse un sistema de conciliación que permita, con carácter previo a la ejecución, que se examinen todas las alternativas que permitan evitarla, y una adecuada garantía de los derechos e intereses legítimos del deudor, la parte que se presenta en condiciones más precarias ante este tipo de situaciones.

En los sistemas de conciliación debe propiciarse la renegociación general de los plazos y las deudas, la dación en pago y fórmulas para comprometer alquileres ajustados a la situación del deudor. En los casos de desahucios consumados sin arreglo con las entidades financieras debiera establecerse un sistema público de alquiler social.

Conviene examinar la modificación de las normas fiscales que suponen una desincentivación de los acuerdos que procuran evitar la ejecución hipotecaria y la pérdida de la vivienda habitual del afectado.

Debe promoverse una reforma en la estructura normativa de las ejecuciones hipotecarias para cambiar la injusta desigualdad existente entre las posiciones del acreedor y el deudor, sobre todo para evitar la presencia de cláusulas abusivas en procedimiento de ejecución, sin solución en procesos posteriores, o la aplicación de intereses moratorios desproporcionados y costas procesales muy elevadas.

Los ayuntamientos gallegos deberían examinar la conveniencia de no exigir el pago del impuesto de plusvalía en los casos de ejecución de viviendas habituales entre tanto no se promueve la modificación de la ley en ese sentido y se establezcan las medidas compensatorias que correspondan a los ayuntamientos afectados.

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